Ritenevo di essermi dilungato abbastanza sui mutui Sonni Tranquilli "offerti" gentilmente da Banca Intesa, evidentemente non sono stato sufficientemente chiaro viste le continue richieste di chiarimenti che mi arrivano via mail sia da utenti semplici, sia da professionisti del settore; il desiderio di rendere un servizio utile anche ai tanti utenti del mio sito che operano nel settore per la stampa specializzata, e che non si spingono a chiedere delucidazioni direttamente al sottoscritto, mi inducono a fornire queste ulteriori precisazioni.
1)-I piani di ammortamento si elaborano col sistema progressivo e con l’ applicazione della formula francese, che automatizza la capitalizzazione periodica
degli interessi : infatti un TAN – Tasso
Annuo Nominale del 10% diventa un TAE–Tasso Annuo Effettivo, con cadenzatura
mensile, del 10,4713%)
2)- In caso di tasso variabile, il piano progressivo
dell’ammortamento di capitale resta quello, comportando da una parte la variabilità
relativa della rata complessiva, che è costituita dalla quota di capitale come
calcolata nel modo su detto, e la quota di interessi che varia secondo il tasso
ed applicata sul residuo debito in linea capitale.
Pertanto se al mese attuale il residuo fosse di 100.000
euro ,
al tasso originario del 10% annuo
nominale, corrisponde una quota di
interessi corrispettivi di 833,33
euro, mentre se il tasso originario
annuo fosse al 12% il suo valore
corrisponderebbe ad euro 1.000,00 e la quota di capitale ammortizzata sarebbe
sempre la stessa.
Per essere più chiari : poniamo una rata fissa di 1300,00
euro, col sistema di rate costanti e tasso
fisso, la rata coprirebbe come detto, euro 833,33 di interessi e
conseguentemente una quota di capitale pari ad euro 466,67, e resterebbe da
ammortizzare un residuo capitale di euro
99, 533,33, e che nel mese successivo maturerebbe una quota di interessi al 10% pari ad euro
829, 44.
Nel caso invece di rata costante e tasso variabile divenuto alla attuale scadenza del 12%, la Banca
coprirebbe , ai sensi dell’art. 1194 del CC, euro 1.000,00 di quota di interessi ammortizzando invece solo euro 300
di capitale, lasciando così un residuo di euro 99.700 di capitale, che al mese
successivo maturerebbe al 10% una quota
di interessi pari ad euro 830, 83.
E questo solo al 1° mese.
Immaginiamo un mutuo venticinquennale a rate mensili: viene da se che
alla fine dei 25 anni il residuo capitale ancorada pagare sarebbe assai
sostanzioso, anche in considerazione del fatto che attualmente tutto fa immaginare che i
tassi andranno ad aumentare, e di corsa.
Ora perché affermo che tutto questo è una TRUFFA?.
1)- Non dà certezza
al mutuatario di quando finirà di pagare il mutuo che, gestito in questo modo,
può passare dagli ipotetici 25 anni contrattualizzati a 37 anni ed oltre.
2)- Il rischio di un
tasso variabile è un carico già pesante da solo, e inoltre in questo modo con
l’allungamento del termine di rimborso, si decuplica l’onere complessivo,
rendendo ancora più possibile che il mutuatario possa trovarsi nella
impossibilità di pagare, mentre di contro la Banca si troverebbe ad avere la
possibilità concreta di riorganizzare a quattro soldi il “perduto buon
investimento del “parco Immobiliare”
3)- Con questo sistema automaticamente aumenta il TEG di
ciascuna Banca, quindi la media della campionatura permetterà al Ministero del
Tesoro, dietro indicazione di Bankitalia, di
elevare il TEGM, e poiché il TEGM
, maggiorato della metà , MISURA IL
TASSO SOGLIA DI USURA, anche questo
aumenterà e le Banche resteranno vieppiù impunite.
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