Ultimamente ho curato la scheda tecnica per una puntata di "Mi Manda
Rai 3" dedicata appunto a tale tipologia di mutui. Questi contratti
incontrano il favore del pubblico che, attratto dalla suggestione della
rata costante, tralascia di considerare quali insidie si nascondono
nella variabilità dei tassi.
Certo le Banche si guardano bene dal
ragguagliare l'utente su questa circostanza e rassicurano gli eventuali
dubbiosi.
COME FUNZIONANO:
Durata inizialmente prevista: da 10 a 25 anni.
Avendo un tasso variabile, per mantenere la rata fissa è necessario
variare la durata del mutuo. Attualmente facile previsione è quella del
rialzo dei tassi di interesse, e certo la durata del mutuo sarà diversa
da quella che si può calcolare con i metodi attuali. La Banca comunque
assicura in contratto che questa durata non supererà mai i 35 anni. Le
rate sono mensili.
All'atto
pratico: la Banca adopera un piano di finanziamento a tasso variabile,
prendendo spunto da meccanismi che, come al solito, provengono dalla
Francia e cioè il noto sistema ad "interesse composto". In breve: ciò
comporta che il capitale rimborsato è di minore entità rispetto a
quello che si sarebbe avuto usando il metodo tradizionale.
RISULTATO:
Alla
fine dei 25 anni l'utente in genere deve ancora rimborsare circa un
terzo del capitale, e a ciò deve aggiungere gli interessi sull'importo.
Se considerate che gli interesse debbono inevitabilmente aumentare,
capirete che la Banca per rientrare del capitale e guadagnare quello
che secondo la sua ottica è giusto, deve senza dubbio aumentare
l'importo delle rate in corso d'opera. Oppure alla fine dei 35 anni
deve richiedere una cifra esorbitante in unica soluzione, pena
attivazione della clausola risolutiva. O ancora, in via bonaria,
accettare di ripianare il residuo, cioè procedere a un nuovo piano di
mutuo.
Per darvi un'idea: calcolate che
l'onere superiore provocato dalla circostanza di usare questo sistema
copiato dai Francesi, è valutabile in circa 2/3 di maggiorazione
rispetto a quello tradizionale a tasso variabile che al contrario
garantisce al mutuatario anche la durata del rimborso.
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