In seguito all'acquisto della prima casa, ho contratto un mutuo di  136000 euro (rata mensile di 700 euro). Ebbene dopo due anni di corretto pagamento il  capitale residuo è diminuito di soli 300 euro!!!

I fatti.

Nel marzo 2006 ho sottoscritto un mutuo di 136000 euro per 30 anni. Tasso iniziale per 3 mesi 3,75% (rata 630). Dopo, per tutta la durata del mutuo Euribor a 3 mesi + spread 1,95%. La rata rimane bloccata per tutto l’anno dal momento della stipula, e ogni anno successivo non può aumentare più del 10% della rata dell’anno precedente. La banca fra l’altro mi manda un piano di ammortamento classico in cui  a partire dal 4° mese la percentuale dell’interesse sulla rata  diminuisce dalla prima alla 360ma rata in maniera progressiva (a partire da un 85% iniziale).

Ebbene fin qui tutto  ok..sembrerebbe, invece no! Un mese fa mi arriva  il prospetto degli interessi pagati e nonostante abbia pagato in due anni circa 13000 euro di interessi, il capitale da rimborsare è diminuito solo di 300 euro! Anzi vi dirò di più, alla fine del primo anno dovevo rimborsare 135300, e alla fine del secondo anno 135700! 

Cioè IL CAPITALE DA RIMBORSARE AUMENTA!!!

Inoltre,il prospetto informativo la banca me lo inviò solo dopo aver rogitato e comunque secondo il piano di ammortamento speditomi io avrei dovuto già rimborsare 4000 euro e non 300. 

Come è possibile tutto ciò? A chi posso rivolgermi per far valere i miei diritti?

Cara Signora,

lei deve andarsi a vedere l'articolo 4 del contratto in cui troverà che il tasso è variabile, ci sarà però anche scritto che ogni suo pagamento sarà utilizzato ai sensi dell'articolo 1194 cc. Con ciò si intende che prima i suoi pagamenti saranno utilizzati per coprire le spese, poi gli interessi anche di mora, e la rimanenza andrà in conto capitale.

Se per caso durante il primo anno ogni tre mesi è variato l'Euribor ( come spesso è stato), di fatto  la rata non le vien modificata, ma il tasso  è variato; in aggiunta lei non mi dice se lo spread dell'1,95 sia fisso o variabile di anno in anno (come è assai probabile). Quindi alla fine di un anno lei di sicuro, mantenendo la rata fissa, si ritroverà ad aver rimborsato nei fatti, meno capitale di quanto ipotizzato nel contratto; per cui se nell'anno successivo la rata dovesse, come nel suo caso mi pare, aumentare  al massimo del 10%, non è affatto detto che tale aumento arrivi a soddisfare il corrispondente aumento di tasso che invece viene calcolato sul residuo debito in linea capitale.

 Ad esempio, tanto per spiegarmi: l'Euribor , ipotizzandolo a 3% nel primo anno, su 136 mila euro solo per 1 mese, è di 340 euro. ammettendo che dopo il primo anno il suo debito si sia ridotto a 133 mila euro  ed al secondo anno l'Euribor sia passato al 4%, sempre in 30gg, la quota di interessi diventa di 444,47(da moltiplicare per 12)- Come può vedere dalla ipotetica  prima rata di 700 euro nel secondo anno, la rata diventerebbe di 770 euro, mentre invece la quota di interessi è aumentata di euro 104, 47.

Spero di esser riuscito a chiarirle il meccanismo del tipo di mutuo da lei contrattualizzato